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2018-10-16 14:15 来源:宜宾新闻网

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到底谁在推高房租:资本、中介还是拆违?

2018-10-16 09:34:39|来源:第一财经日报
经济金融化与金融杠杆化如火如荼,国民经济虚热实冷,最终因为严重的头重脚轻而发生危机。

??近日,舆论直指长租公 寓推高租金,而租金最终将由租客承受,令住房租赁市场炸了锅。

??2011年前后,房地产领域中,一个细分行业长租公 寓在国内冒出尖尖角,那时经营这门生意的多是个人创业者。因为看不到清晰的盈利模式,愿意进入长租公 寓的企业和机构少之又少。

??2017年年中,政府关于鼓励发展住房租赁市场的一系列政策密集出台,从土地、融资等多方面给予红利。政府的本意是为促进房地产市场平稳健康发展、缓和住房矛盾,提出“租售并举”。

??资本看中的是另一面,房地产开发商、中介、银行、更多个人创业者蜂拥而入。且不说房租的具体变化,单是这种氛围下,房东的“惜租”情绪,租客对房租上涨的担忧就无法忽视。买不起房的租客能否在大城市保住一张床已事关民生。

??相比住房买卖,租赁市场显然更具福利属性,是“居者有其屋”的压舱石,房价高企,买不起房之后,租得起房是城市居民最后的保障。

??好在监管已出手。8月17日,北京市住建委联合多部门约谈自如、蛋壳公 寓等住房租赁企业负责人,要求不得利用融资获取的资金恶性竞争抢占房源、不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源、不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

??18日,我爱我家(微博)副总裁胡景晖(微博 博客)在一场电话会议中指出长租公 寓以高于市场的价格争抢房源后,便被迫离职,把关于房租和长租公 寓的讨论推向高潮。

??19日,胡景晖在北京召开个人沟通会,呼吁政府加强对长租公 寓的监管。这也是广大租客的心声。胡景晖在沟通会上表示,北京市住建委约谈很有必要,他建议说:通过全国住建系统建立房屋租赁指导价,每个月以各种平台进行公布;如果有了指导价,出现异常交易,老百姓可以向政府举报,政府一定能查清楚,如果哄抬,可以取消资质;住建部门尽快和一行两会建立联合工作机制,严格监管进入长租公 寓领域的资本。

??房租涨幅几何

??胡景晖18日在一场电话会议中炮轰自如、蛋壳公 寓等长租公 寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%~40%在争抢房源,人为抬高收房价格,推涨房租。话音落下的第二天,他便宣布了离职。

??关于房租上涨的隐忧,由来已久。自有租赁关系开始,广大的房东和更广大的租客便站在利益的两面,作为弱势的一方,租客控诉房东单方面毁约、在合约期内涨租、临时逼迁等新闻并不罕 见。

??但有一天,当一个比个体房东更强大、更专业、有广泛话语权甚至能左右市场定价的租赁机构进场时,这些个体的矛盾和纠纷,便演变成了群体性的对立。

??8月初,一名北京业主在网上发帖,声称其出租北京天通苑的三房,心理租金预期是7500元/月,但由于长租公 寓运营商自如和蛋壳的争抢,而价高者得,此房源租金被推高至10800元/月。蛋壳和自如均否认此事的真实性,纵然此网帖真假难辨,但市场担忧的情绪不会作伪。

??房租反映了一定时期内住房租赁市场的供求关系,在北上广深等人口总量大的一线城市,住房紧张,房租易涨难跌。但如果房租受外力推动,出现不合理的大幅上涨,买不起房的租客最终将租不起房,失去在城市最后一道安身立命的防线。

??以北京为例,贝壳研究院数据显示,2018年以来,北京市中心城六区租赁成交占比保持在2017年以来高位,6、7月份这一占比明显上升,7月达到了76%,是2017年以来的次高值。而中心城区租赁物业单价较高,从而带动全市平均租金的上涨,2018年前7月,租金指数同比上涨10.7%,高于2015年和2017年涨幅,但低于2016年涨幅。

??从租金收入比的角度看,2018年上半年北京市居民租金收入比为22.2%,略高于2015年和2017年,略低于2016年,但仍处于30%以内的合理范围。

??华创证券的研究报告显示,2017年北京市平均工资增速为8.4%,但是平均房租涨幅高达29.7%,远超平均工资的增速。

??根据中国房地产测评中心近日发布的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》,在中国房地产测评中心监测的35个城市中,有10个城市7月份租赁价格指数环比上涨,四个一线城市全部在内;同比数据方面,深圳、北京同比上涨,涨幅分别为1.84%、1.55%,上海和广州出现下跌,同比跌幅分别为2.03%、1.17%。深圳、北京的租赁价格指数同比持续呈现上涨态势已经超过了19个月。

??贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领试图为北京近期房租的上涨找原因。杨现领表示,过去一段时间,北京加强租赁市场监管,清理与拆除违规公 寓、群租房及隔断房,导致市场上低端租赁房源减少;青年白领从群租不断升级至标准化单间,升级换代过程中带来的结构性上涨。

??再者,从2017年末开始外围城区不符合居住要求的违规建筑被清理,导致需求向内城转移,中心城区的高租金水平的成交占比增多。临近5、6月毕业季,住房需求上升也会推动房租上涨。

??贝壳研究院与自如均为链家旗下产品,从杨现领的回应中,关于自如在市场上获取房源的做法并无过多着墨,但他认为,相对于个人出租房源与二房东房源,专业化机构的供应量更可预期、更稳定,租金定价也更稳定,波动幅度相对更小。这与胡景晖在电话会议中发表的观点截然相反。

??但无论如何,讨论中国住房租赁市场的发展,长租公 寓都无法置身事外。如果说,一开始YOU+等少数几家长租公 寓的成立,多少有出于情怀,要给在都市中漂泊的年轻人一个家的话,那后期地产开发商和中介等资本的介入显然不在情怀。

??今年7月,融创和新城控股相继宣布进入长租公 寓领域,截至7月末,国内房企的TOP50中,已有20家开展长租公 寓业务,除此之外,还有更多房企甚至主营业务不是房地产开发的企业均已走在路上。

??一家总部在深圳、以高科技产业为主导产业的公司相关负责人告诉第一财经,公司正在搭建长租公 寓团队,目前从旭辉等房企挖团队,尽管与公司主营业务并无协同效应,但可结合公司文创产业园来进行相关布局。“既然政策鼓励,我们就去做。”

??行业人士深知,相比开发业务,长租公 寓利润薄、回本周期长、盈利模式尚不清晰,但一腔热情的背后,盈利的担忧被抛诸脑后。

??8月19日中午,自如CEO熊林对外发声,表明自如在北京单个城市的市场占有率不过8%,而客户在租房前会比较房东直租、个人二房东转租、中介和品牌公 寓四个渠道,言下之意是自如的市场份额还没到能左右市场定价的地步。

??而深圳的情况是,该市约1040万套各类型的房源中,其中村民自建房(农民房)占比48%,其次是工业区配套宿舍、商品住房、单位及个人自建房,最后才是公 寓产品。深圳租赁住房由机构持有运营或托管的比例只有10%左右。这个比例如放大到全国,长租公 寓并未成为租房主流。

??谁是房源战的最大赢家

??今年6月,万科进入富士康在深圳龙华工厂北门的清湖新村改造,因担心城中村被改造后房租飞涨,富士康员工发出公开信直指“万科来袭,人心惶惶”。从租客的角度,新的运营商进场拆房、改造,租金最后不涨不合逻辑。

??但从万科后期公布的数据看,改造城中村后,租金有轻微上涨,涨幅并不大。例如在坂田新围仔项目中,未改造的单房均价在800元/间/月,一房一卫价格区间在1100~1200元/间/月,两房一卫均价在1250元/间/月,而万科改造后的价格区间为798~1398元(含家具、家电)。而之所以能做到涨幅不大,原因是万科改造后的产品房间面积比未改造前减少,改造后总房数量增加。

??万科、金地等开发商进入城中村改造后,在资本烘托的氛围下,城中村房东普遍对租客涨价。即便是自如面对的分散式长租公 寓市场,个人房东的心理预期也有所增高。更多资金进场,改变房源整体市场的供需,而供需关系最终改变价格。

??拿房成本升高,首先受到影响的是长租公 寓运营商本身。

??深圳本土的长租公 寓品牌商微家公 寓在深圳持有运营的房源超过2000间,但从2017年起,公司便决定走临深路线,不再扩大在深圳的规模。创始人李树德曾告诉第一财经,“微家是没有任何背景的民营企业,很难跟大资本竞争。”

??但即便是资金实力雄厚的长租公 寓运营商,也不能无视节节高升的拿房成本,从产业链的角度出发,成本最终由租客承担,但此过程中,运营商自身也会活得更艰难。

??猫宁公 寓联合创始人罗立华告诉第一财经,“此前一个较优质的长租公 寓项目,3年到3年半左右就能回本,但现在要4年到4年半,也有可能更久。这样的行情,小企业很难支撑下去,但有资金优势的大企业能撑得更久。”

??纵然是有资金优势的大企业也不敢轻言盈利,因此在面对外界关于长租公 寓推高房租的指责中,运营商不免叫屈。

??北京一家公 寓运营商对第一财经表示,“我们拿房的成本也很高,加上装修和运营,根本赚不到钱,但行业氛围已经这样,你想拿房只能出比别人更高的价格。”

??支撑公 寓运营商继续滚雪球的逻辑是融资与规模。有了规模便能吸引融资,即使自身不能盈利没有自我造血能力,但能通过融资外部输血,于是继续扩规模再融资。

??罗立华认为,这样一个资本游戏中,最大的赢家是房东,而运营商和租客一同承担房租上涨的压力。“但房东不会是最终赢家,如果项目无法运营下去,运营商把房源退回房东,而房东自身又不具备运营能力,会造成资源浪费……会产生一系列化学反应,而一个不良行业生态中不会有赢家。”

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